Aufteilung der Finanzierungskosten bei einem teilweise selbstgenutzten und teilweise fremdvermieteten Haus

Wird ein Haus angeschafft oder erbaut, in dem eine Wohnung selbst genutzt wird und eine oder mehrere Wohnungen oder Geschäftsräume vermietet werden, so sind die Darlehen, und somit die steuerlich als Werbungskosten absetzbaren Darlehenszinsen grundsätzlich anhand jeweiligen Wohn/Nutzflächen aufzuteilen. Nur die auf dieser Weise anteilig auf den vermieteten Teil entfallenden Zinsen sind als Werbungskosten abziehbar. Eine Darlehenstilgung erfolgt entsprechend immer gleichmäßig für den selbstgenutzten und den vermieteten Teil.

 

Allerdings besteht auch die Möglichkeit, für jedes Gebäudeteil bzw. jede „Gebäudenutzung“ ein eigenes Darlehen aufzunehmen. Das hat, wie weiter unten dargelegt, mitunter erhebliche steuerrechtliche Vorteile.

Allerdings sind dafür einige Voraussetzungen zu beachten, bzw. Vorkehrungen zu treffen:

1. Aufteilung des Kauf-/Anschaffungspreises

Der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten sind zwischen eigengenutztem und vermietetem Gebäudeteil aufzuteilen.

 

a) Anschaffung/Kauf

Im Falle der Anschaffung (käuflicher Erwerb) sollte der Erwerber die Anschaffungskosten bereits im notariellen Kaufvertrag zwischen Eigennutzung und Vermietung aufteilen. Soweit dadurch kein unangemessenes wertmäßiges Verhältnis zwischen den Gebäudeteilen eintritt, ist dem steuerlich zu folgen.

Andernfalls kann der Kaufpreis nur nach dem Verhältnis der Wohn/Nutzflächen aufgeteilt werden.

 

b) Herstellung/Errichtung

Herstellungskosten/Baukosten, die den gesamten Gebäudekörper betreffen, sind anteilig nach Wohn/Nutzflächen aufzuteilen (z.B. Aushub, Rohbau, Dach, Außenwände, u.s.w.)

Aufwendungen, die nur einen bestimmten Gebäudeteil betreffen, können diesen direkt zugeordnet werden (Sanitär, spezifische Einrichtungen, Böden, Malerarbeiten innen, u.s.w.). Vorteilhaft wäre eine gesonderte Abrechung dieser Gewerke, mindestens müssen diese aber in einer Aufstellung gesondert aufgeteilt und ausgewiesen werden.

 

2. Herstellung des wirtschaftlichen Zusammenhanges zwischen den einzelnen Darlehen und der vorgenommenen Aufteilung.

Die einzelnen Darlehen müssen mit den Gebäudeteilen, für die sie aufgenommen worden sind, in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.

Dieser ist dann gegeben, wenn das entsprechende Gebäudeteil nach vorstehender Aufteilung auch tatsächlich aus dem entsprechenden Darlehen bezahlt worden ist. Daher sollten die Darlehen wirtschaftlich auch strickt getrennt bleiben und eine „Vermischung“ sollte tunlichst vermieden werden.

 

a) Anschaffung/Kauf

Aus dem Darlehen für den vermieteten Teil sollte das Geld direkt überwiesen werden. Eine Vermischung des Geldes auf einem Notaranderkonto schadet nicht.

 

b) Herstellung/Errichtung

Es kann ein gesondertes Baukonto errichtet werden und mit Darlehensmitteln aller Darlehen ausgestattet werden. Werden dann die aufgeteilten Gewerke aus diesem Baukonto bezahlt, so ist der wirtschaftliche Zusammenhang gewahrt.

Das nähere dazu regelt das BMF-Schreiben vom 16.04.2004, BStBl I 2004,S. 464.

 

3) Steuerlicher Vorteil

Es ist auf diesem Wege möglich, den vermieteten Teil vollständig mit Fremdkapital (Darlehen) zu finanzieren und das vorhandene Eigenkapital ausschließlich auf den selbstgenutzten Teil zu verwenden. Das hat den Vorteil, dass die privaten Darlehenszinsen niedriger sind, die steuerwirksamen Darlehenszinsen (Werbungskosten) entsprechend höher sind.

Außerdem ermöglicht Ihnen diese Handhabung eine steuerlich günstige Tilgungsreihenfolge. Zunächst können Sie nur die privaten Darlehen tilgen. Daher sinken Ihre Zinsaufwendungen, die als Werbungskosten absetzbaren Zinsen bleiben aber zunächst unverändert hoch.

 

 

Mietkaution – Wie wird sie gestellt und wie angelegt?

 

Der Vermieter kann bei Mietvertragsabschluss mit dem Mieter vereinbaren, dass eine Mietkaution als Sicherheit zu leisten ist. Gemäß § 551 BGB ist die Höhe auf drei Nettokaltmieten begrenzt und in drei gleichen Monatsraten mit Beginn des Mietverhältnisses zahlbar.

Davon abweichende Vereinbarungen (z.B. Schlüsselübergabe erst nach vollständiger Zahlung) sind unzulässig.

Gleichwohl kann der Mieter natürlich den gesamten Betrag auf einmal zu Beginn zahlen, er darf jedoch nicht dazu verpflichtet werden.

Spätere Mieterhöhungen führen nicht zu einer Kautionsaufstockung.

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wie Mietkautionen geleistet werden. Die einfachste Form ist die Barkaution, die dem Vermieter regelmäßig auf sein Konto überwiesen wird.

Möglich sind auch folgende Kautionsformen: Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches oder ein Sparbuch des Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfändet wird.

Diese Formen beinhalten aber für den Vermieter im Falle eines Falles oft Probleme, seine Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen. Bei einem gemeinsamen Sparbuch kann der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nicht auf das Sparbuch zugreifen. Da im Sicherungsfalle oft das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter getrübt ist, bleibt dem Vermieter der Klageweg häufig nicht erspart.

Ein verpfändetes Sparbuch der Mieter kann wertlos werden, wenn das Pfandrecht der Bank selbst greift.

Auch eine Bankbürgschaft birgt Tücken, da nur unter Berücksichtigung bestimmter inhaltlicher Merkmale der Vermieter wirklich abgesichert ist (Unwiderruflichkeit, Bürgschaft selbstschuldnerisch/auf erstes Anfordern, unbedingt und unbefristet, kein Hinterlegungsrecht u.s.w.)

 

Es sollte daher auf die Barkaution bestanden werden. Es ist aber dabei das BGH-Urteil vom 13.10.2010 Az. VIII ZR 98/10 zu beachten. Der BGH hat dort entschieden, dass der Mieter sich weigern kann, die Kaution in bar zu zahlen oder auf das Mietkonto zu überweisen, sondern verlangen kann, dass die Kaution direkt in eine insolvenzsichere Anlageform eingezahlt wird.

Auch wenn erfahrungsgemäß in den meisten Fällen die Mieter sich nicht auf dieses Urteil berufen werden, bleibt der Vermieter aber verpflichtet die Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen.

Danach muss sie getrennt vom Vermietervermögen (also laut ständiger Rechtsprechung insolvenzsicher) zu einem üblichen Zinssatz für in 3 Monaten kündbare Spareinlagen angelegt werden.

 

Möglich ist bei einem Kreditinstitut ein extra für diese Zwecke angebotenes Mietkautionskonto zu eröffnen. Dieses ist allerdings häufig mit durchaus nennenswerten Kosten verbunden, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

 

Eine einfache Möglichkeit ist, ein Sparkonto (Sparbuch) auf den Namen des Vermieters zu eröffnen und das Sparbuch mit „Mietkautionskonto“ (nicht ausradierbar) zu beschriften. Darüber hinaus ist die Einbuchung mit dem Namen des Mieters zu versehen. Es dürfen aber keinesfalls weitere Gelder des Vermieters oder aus dem Mietverhältnis über dieses Konto fließen, da es sonst sein Fremdgeldkontocharakter verlieren würde!

Das AG Wetter hat mit Urteil vom 27.01.2011 Az. 9 C 161/10 diese Mietkautionsanlageform anerkannt.

Der Mieter hat zudem jährlichen Anspruch auf die Steuerbescheinigungen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen während der Mietzeit die Kaution. Hat die Bank mangels Kenntnis des Mieternamens die Steuerbescheinigungen auf den Namen des Vermieters (=Kontoinhaber) ausgestellt, so ist die Bescheinigung mit dem Vermerk „Treuhandkonto“ zu versehen und dem Mieter auszuhändigen.